di Iv. Por.
Diminuiscono gli affari, calano i prezzi delle case. Un po’ per colpa della crisi generale, un po’ per la drastica diminuzione degli studenti che studiano a Perugia, ma soprattutto per la difficoltà di accesso al credito, con banche che non danno mutui facilmente neppure a chi ha tutte le carte in regola. Lo sostiene l’Ufficio studi Tecnocasa, che ha presentato il suo rapporto annuale sull’Umbria. Se si guarda a tutto il 2011 a Perugia i prezzi sono calati del 6,1%, mentre a Terni del 13,8%. I dati sono relativi alla rete Tecnocasa, che a Perugia ha chiuso nel 2011 circa 450 compavendite sulle circa 1.900 totali.
PERUGIA
Nel secondo semestre del 2011, i prezzi delle abitazioni di Perugia hanno fatto registrare un calo del 5,1%. La zona centrale di Perugia ha segnalato una diminuzione delle quotazioni immobiliari, dovuta al drastico calo del numero di studenti iscritti all’Università di Perugia. Ciò ha comportato una riduzione del numero di investimenti e un aumento della distanza tra domanda e offerta, con conseguente allungamento delle tempistiche medie di vendita, che si attestano a circa 5 mesi.
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Nel Centro Storico si registra la presenza di investitori che, seppur in calo, mettono a reddito 80-120 mila € per bilocali da concedere in locazione a 350-400 € al mese. Il canone mensile per un trilocale si attesta a 500-550 € al mese, una stanza singola viene affittata agli studenti a 220-240 € al mese. Spostandosi nella zona di Monteluce, i canoni di affitto scendono a 300-350 € per un bilocale, 400-450 € per un trilocale, 180-200 € per una stanza singola. Poiché i prezzi sono inferiori, a Monteluce sono molto attive piccole famiglie (anche straniere) che ricercano trilocali luminosi, dotati di cantina e con possibilità di parcheggio. Avendo difficoltà di accesso al mutuo, gli stranieri ricercano prevalentemente soluzioni in affitto.
Nel Centro Storico sono molto apprezzate le zone di Corso Cavour, via Pellini, Borgo XX Giugno e Porta Sole, in cui si possono trovare monolocali, bilocali e trilocali da ristrutturare in palazzine e piccoli condomini storici (alcuni sorti nel 1300-1400, altri a fine ‘800-inizio ‘900, fino agli anni ‘50’60), con prezzi che variano da 1500 a 2000 € al mq. In via Pellinici sono soluzioni di metrature più ampie (trilocali e quadrilocali da 80-120 mq) che, se in buone condizioni, sono valutate 1700-2200 € al mq. Vicino al centro, nella panoramica area residenziale di Toppo di Monteluce, si possono trovare palazzine costruite tra gli anni ’60 e ’80, dove un buon usato si compra a 1500 € al mq. Molto apprezzate sono le soluzioni in stile Liberty, valutate tra 1700 e 2000 € al mq a seconda dell’esposizione, del piano e della tipologia di finiture presenti. Una soluzione ristrutturata di pregevole fattura si compravende a 2200-2600 € al mq. Sempre in zona Monteluce, in via Bramante si possono trovare appartamenti in palazzine più nuove dotate di ascensore, a circa 1700 € al mq. Non vi sono interventi di costruzione di nuovi box, in quanto non c’è una richiesta consistente: un box singolo varia tra gli 8 mila e i 15 mila € in base alla zone di ubicazione su Monteluce, 25-30 mila € in Centro, per salire anche a 50 mila € se il box si trova in una zona a traffico limitato. Nel Centro Storico si registrano numerose ristrutturazioni, in particolare delle facciate degli immobili: grazie a tali interventi, le palazzine si sono rivalutate, ma i prezzi non hanno subito variazioni di rilievo. A Monteluce, invece, stanno per partire i lavori di costruzione del nuovo Polo Medico, il cui termine è previsto tra 10 anni circa.
A causa della difficoltà di accesso al credito e della crescente disoccupazione (soprattutto giovanile), che hanno fatto diminuire la domanda in modo considerevole, i prezzi della zona di Elce hanno subito un calo del 4,9%. In generale, si assiste ad una maggior attenzione da parte degli acquirenti all’alloggio che intendono comprare. Le recenti incertezze in materia tributaria (soprattutto legate all’IMU, specialmente sulla seconda casa) hanno reso il mercato meno dinamico. Tutto ciò ha fatto dilatare le tempistiche medie di vendita, che ora si attestano a circa 9 mesi. L’area di Elce è prevalentemente universitaria (ci sono le Facoltà di Giurisprudenza, Matematica, Scienze MM.FF.NN.), cosicché la domanda di camere singole da parte di studenti è sempre importante e, parallelamente, gli investitori sono molto attivi. Con una spesa di 100-150 mila €, costoro ricercano bilocali e trilocali da concedere in locazione, rispettivamente, a 350-400 € al mese e 550-600 € al mese, mentre per una camera singola si spendono 200-250 € al mese. Si segnala la presenza di famiglie e di extracomunitari, dal budget medio di 140-160 mila € (al massimo 200 mila €) alla ricerca di soluzioni di 80-115 mq, possibilmente dotate di box (un box singolo costa 10-15 mila €) e situate in zone meno centrali. A seconda dell’accesso al credito, le nuove coppie quando possono si orientano sui quattro locali realizzando così un acquisto definitivo. Altrimenti optano per bilocali o trilocali in affitto. Nella zona ci sono condomini e piccole palazzine sorte tra gli anni ’60 e ’70: per un bilocale di 45-50 mq si spendono circa 70-80 mila €, per una soluzione di 70-80 mq circa 100-120 mila €. In Via Annibale Vecchi, strada principale dove si concentrano le attività commerciali e in via Lorenzini un bilocale in buone condizioni è valutato circa 2000 € al mq, un trilocale circa 1800 € al mq.
Nella frazione Case Bruciate, area tranquilla e residenziale, si possono trovare soluzioni indipendenti di circa 100 mq a 180-200 mila € e piccole palazzine, in cui un appartamento non supera i 2000 € al mq. Nella periferica zona San Marco ci sono condomini degli anni ’80-2000, in cui un bilocale in buono stato costa circa 2200 € al mq: i prezzi sono leggermente più alti perché la zona è ben servita da supermercati, banche, farmacie e poste. A circa due chilometri dal centro sorge la zona Monte Grillo, dove una soluzione di circa 100 mq costruita negli anni ’70-’80 è valutata circa 1500 € al mq. Si segnala la realizzazione di una metropolitana leggera che collega l’area di Case Bruciate al centro storico di Perugia e la costruzione di alcuni edifici in zona San Marco, molti dei quali invenduti a causa dell’elevato prezzo.
Nonostante si registrino tempi medi di compravendita più lunghi (7-9 mesi), il mercato dell’area Ferro di Cavallo, prima periferia nord-orientale di Perugia, è rimasto stabile. Questa tendenza è dovuta principalmente ad una maggiore attenzione da parte dei potenziali acquirenti all’appartamento che intendono visionare, sia per timore delle nuove norme tributarie che per un maggior interesse verso la classe energetica dell’alloggio. Poiché gran parte dell’offerta risulta inevasa, il mercato delle locazioni è in calo. Il mercato residenziale è alimentato quasi esclusivamente da famiglie alla ricerca della prima casa: con una capacità di spesa di 130-160 mila €, costoro si orientano su tagli medio-grandi (da un minimo di 85-90 mq a un massimo di 105-110 mq) in palazzi in cemento armato o mattoncini a vista, dotati di box e ascensore. In calo è la presenza di immigrati, i quali si orientano su tagli medio-grandi (80-100 mq) anche da ristrutturare purché vicini a servizi come negozi e mezzi pubblici. Si registra una debole presenza di investitori, che mettono a reddito 90-110 mila € per soluzioni di 70-80 mq da concedere in locazione a 450-550 € al mese, fino ad arrivare a canoni di 600 € al mese se l’appartamento è di pregevole fattura e già arredato. La presenza di studenti della vicina Facoltà di Ingegneria è in fortissimo calo negli ultimi anni: per una stanza singola si possono spendere circa 150-200 € al mese.
La zona di Santa Lucia, vicina alla Facoltà di Ingegneria, ospita appartamenti di 50-120 mq in residence di 6-7 piani costruiti tra la metà degli anni ’90 e i primi anni 2000 e condomini più piccoli di 2-3 piani che sono stati costruiti tra la metà degli anni ‘70 e gli anni ‘90. I prezzi oscillano molto a seconda dello stato delle abitazioni: una soluzione di taglio medio-piccolo è valutata circa 1000 € al mq se da ristrutturare, 1400 € al mq se in buono stato di conservazione, tra 1800 e 1900 € al mq se già ristrutturata, fino ad arrivare a 2200-2300 € al mq se l’appartamento è di particolare prestigio. Nella zona di Ferro di Cavallo sorgono abitazioni di tutte le tipologie bilocali di circa 50 mq., trilocali fino a 90 mq circa, e quadrilocale fino a 115 mq in condomini degli anni ’60-’80: una soluzione da ristrutturare, situata al terzo piano e senza ascensore costa tra 800 e 1000 € al mq, per arrivare a circa 1800 € al mq se l’appartamento è ristrutturato e il palazzo è dotato di ascensore. In zona Città della Domenica si trovano villette a schiera semindipendenti costruite a metà degli anni ’90 valutate circa 300 mila €. Nonostante la zona sia satura, nell’area di Ferro di Cavallo si segnala la costruzione di palazzine di 4-5 piani con appartamenti di classe energetica A: un trilocale costa circa 2500 € al mq, mentre per un attico il prezzo sale a 2600-2700 € al mq. Queste zone sono servite oltre che dai mezzi pubblici dal MiniMetrò che collega lo stadio di Perugia (nelle zone di Santa Lucia-Ferro di Cavallo) al centro storico.
L’area sud-occidentale di Perugia (Lacugnano – Ponte della Pietra–Prepo-Toppo Fontanelle-San Sisto)ha fatto segnare un andamento al ribasso, con un calo dei prezzi pari al 3,8% e aumento delle tempistiche medie di compravendita (ora si attestano a 6-8 mesi). La causa di tale trend è da ricercarsi nella diminuzione del potere d’acquisto da parte dei potenziali clienti. Grazie alla presenza della vicina Facoltà di Medicina, il mercato degli investitori è molto attivo: costoro mettono a reddito 80-100 mila € per bilocali e trilocali da concedere in locazione a 400-450 € e 450-500 € al mese, rispettivamente. Una camera singola viene affittata agli studenti a 200-250 € al mese. In quest’area si osserva una buona presenza di famiglie alla ricerca di trilocali, dotati di box e balcone, per una spesa complessiva di 120-130 mila €. Poiché dispongono di minori risorse economiche, nuove coppie ed immi grati alimentano il mercato delle locazioni. Si osserva una certa vivacità a San Sisto: una soluzione di 80-90 mq in buono stato costa circa 120-130 mila €, un appartamento di 3-4 locali di nuova costruzione, in palazzine di 4-7 piani è valutato tra 2000 e 2200 € al mq. A Lacugnano si possono trovare villette singole a 400 mila €, villette a schiera a 250-280 mila € e appartamenti in condomini degli anni ’90 al prezzo di 1500 € al mq. Ponte della Pietra ospita soluzioni di edilizia popolare costruite tra la fine degli anni ’80 e l’inizio degli anni ’90: per un bilocale di 50-55 mq si spendono circa 80 mila €, mentre un trilocale di 75-80 mq costa 110 mila €. Nella zona residenziale di Prepo-Toppo Fontanelle si trovano soluzioni indipendenti con giardino: villette singole, a schiera e bifamilari costano 500 mila €, 300 mila € e 300-400 mila € rispettivamente. Vi sono anche palazzine costruite a partire dagli anni ’60: un trilocale di 70-80 mq costa 130-140 mila €, per un bilocale di 50-60 mq ristrutturato si spendono 100-110 mila €. La domanda di box non è molto consistente, in quanto sono venduti come pertinenze: in ogni caso, un box singolo costa circa 10 mila €. Non si segnalano particolari interventi di riqualificazione architettonica o urbanistica.
Le zone di Madonna Alta-Cortonese-Stazione hanno fatto segnare una contrazione del 5,9% delle quotazioni immobiliari, a causa di un generale assestamento del mercato che ha ampliato la differenza tra il prezzo a cui i proprietari mettono l’immobile in vendita e quello a cui gli acquirenti intendono comperare. Si registra una preferenza, da parte dei clienti, verso soluzioni già ristrutturate per le quali le tempistiche medie di compravendita scendono a circa 1-2 mesi. La residenziale Madonna Alta, area a ridosso del Centro Storico, della stazione ferroviaria e del raccordo autostradale, ospita condomini signorili costruiti intorno agli anni ’70 in cui un buon usato ha un costo medio di 1600-1700 € al mq, mentre per soluzioni meno signorili si possono spendere tra 1300 e 1400 € al mq. L’acquirente-tipo della zona è costituito da famiglie alla ricerca della prima casa, per le quali la preferenza è verso trilocali con buona esposizione per una spesa di 130-140 mila €, e famiglie che tendono ad un miglioramento cercando quadrilocali. In zona Cortonese – Stazione sono presenti anche investitori che mettono a reddito 70-80 mila euro per bilocali da concedere in locazione a 350-400 euro al mese. Tra Madonna Alta e Cortonese si segnala la costruzione di quattro palazzi, in formula residence composti da 40 appartamenti ciascuno di metrature che variano da 70 a 130 mq commerciali, dotati di balconi e garage con un prezzo che oscilla dai 2.000 ai 2.300 €uro al mq. Nelle zone a ridosso del MiniMetrò, a causa dell’elevata rumorosità, si registra un ribasso dei prezzi.
A Ponte Pattoli è stato registrato un discreto calo dei prezzi delle abitazioni, principalmente a causa di una generale difficoltà di accesso al credito, che ha ridotto il potere d’acquisto e creato una notevole forbice tra domanda e offerta. A ciò si aggiunge il fatto che molte nuove costruzioni sono invendute, cosicché il loro prezzo diminuisce e, parallelamente, si abbassano anche le quotazioni per le soluzioni usate. Il mercato residenziale è alimentato prevalentemente da investitori che preferiscono rinunciare alle proprie rendite finanziarie e mettere a reddito soluzioni da 60-80 mila € da concedere in locazione: il taglio prediletto è il trilocale, ma si investe anche in altre tipologie, se ciò consente di ottenere un buon rendimento. Il canone mensile per un bilocale ammonta a circa 300 €, mentre per un trilocale si spendono fino a 400 € circa. Si osserva una debole presenza di famiglie, il cui budget si attesta a circa 80-90 mila €, alla ricerca di quadrilocali dotati di box e situati preferibilmente in posizione centrale. I single e le nuove coppie spendono circa 80 mila € per bilocali e trilocali seminuovi.
La zona di Bosco è particolarmente apprezzata. Qui si possono trovare case singole e bifamiliari (recintate, dotate di giardino e box) degli anni ’70-’80 al prezzo di circa 150-170 mila € se da ristrutturare, fino ad un massimo di 250 mila € se in buono stato. Ci sono anche alcune palazzine di recente costruzione (anni 2000): un buon usato vale circa 1200 € al mq, mentre per tagli più grandi (100 mq) si possono spendere fino a 100-110 mila €. Richiesta è anche la zona di Villa Pitignano: seppur in forte espansione (recentemente sono state costruite alcune case e palazzine), i prezzi di quest’area sono molto simili alla zona di Bosco. Non si registra domanda di box, in quanto si trovano già come pertinenze. Nella zona di Bosco, si segnala la costruzione di villette a schiera e bifamiliari, valutate 200-210 mila €, case singole e condomini da quattro-cinque appartamenti di 80-90 mq dal valore di circa 1400 € al mq.
TERNI
Nel secondo semestre del 2011 le quotazioni immobiliari di Terni hanno fatto registrare un calo del 13,8%.
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Nell’area di Borgo Bovio.-Centro-Città Giardino i prezzi delle abitazioni hanno subito una diminuzione essenzialmente a causa dell’andamento economico generale, che ha fatto scendere le quotazioni immobiliari delle nuove costruzioni, con conseguente calo dei prezzi per le soluzioni usate. Le compravendite, rimaste pressoché costanti, sono spesso subordinate all’erogazione del mutuo da parte delle banche. I tempi medi di vendita si attestano a circa 3 mesi. Ad acquistare sono soprattutto famiglie e nuove coppie, alla ricerca di soluzioni possibilmente dotate di box, cantina e terrazzo: con una capacità di spesa di 80 mila € si possono compravendere trilocali nella zona di Borgo Bovio, mentre chi può spendere 120-130 mila € si orienta su trilocali in Città Giardino. Gli investitori sono in diminuzione: costoro mettono a reddito al massimo 100 mila € per tagli medio-piccoli (50-60 mq) da concedere in locazione, soprattutto a stranieri e, in generale, a tutti coloro che hanno difficoltà ad accedere al mutuo. Per un bilocale in buono stato il canone mensile di locazione ammonta a 450 € in centro, per scendere a 350 € in Città Giardino e 300 € a Borgo Bovio; per un trilocale si spendono circa 50 € al mese in più in ciascuna zona.
La tranquilla zona residenziale di Città Giardino, molto vicina al centro, ospita diverse tipologie. Nelle palazzine in stile Liberty, spesso con giardino condominiale, una soluzione ristrutturata è valutata 1500-1600 € al mq, 1700 € al mq se di pregevole realizzazione; un buon usato in palazzine sorte tra gli anni ’60 e ’70 costa circa 1400 € al mq, mentre per un bilocale e un trilocale di recente costruzione o appena ristrutturato si possono spendere circa 2000 € al mq. Nel centro storico i prezzi sono ancora in diminuzione. Qui si possono trovare palazzine storiche (dei primi anni del ‘900) e piccoli condomini di 3-4 piani costruiti nel dopoguerra: un trilocale già ristrutturato con soppalco e cantina è valutato circa 1700 € al mq, mentre una soluzione più grande in buono stato costa circa 1800-1900 € al mq. Nel quartiere di Borgo Bovio, più popolare e periferico, sorgono condomini degli anni ’50. Un buon usato costa 1200-1300 € al mq, una soluzione più economica è valutata 1000 € al mq se non è dotata di ascensore, 50-100 € al mq in più se ne è provvista. Per una soluzione di recente costruzione si possono spendere 1400-1500 € al mq se ci si trova nella parte più vicina al centro, 1200-1300 € al mq se ci si sposta nella zona più periferica.
Nelle zone più lontane da Terni si incontrano diverse aree residenziali. A Toano una soluzione indipendente senza giardino costa circa 170-190 mila €, mentre a Colle dell’Oro e Piedimonte si trovano soluzioni con giardino, di taglio più grande (anche oltre 200 mq) a prezzi che possono superare 400-500 mila €. A Tuillo si possono acquistare appartamenti in palazzine degli anni ’50 (un buon usato è valutato 1300 € al mq) e soluzioni di nuova costruzione: un appartamento costa circa 1700 € al mq, mentre per una villetta a schiera di 130 mq il prezzo si attesta a 270 mila €.
Non è stata ancora completata la costruzione del ponte pedonale che collegherà Città Giardino al centro storico (se ne prevede la realizzazione entro l’anno), mentre in Piazza Buozzi sono stati costruiti box sotterranei e posti auto (un box singolo costa circa 20 mila €).
Quotazioni in calo (-14,3%) nell’area meridionale di Terni, Cospea-San Giovanni-Sabbione. Le cause sono da ricercarsi in una generale diminuzione delle richieste e in una diffusa difficoltà di accesso al credito soprattutto da parte di quelle persone che non riescono ad offrire le garanzie necessarie. Le tempistiche medie di vendita sono leggermente diminuite, specialmente per coloro i quali possono accedere al mutuo. Si osserva un generale timore: di conseguenza le persone tendono a voler aspettare e riflettere prima di effettuare l’acquisto, anche in funzione della classe energetica di cui è l’appartamento è dotato. Il numero di investitori è in aumento: costoro mettono a reddito 60-70 mila € per bilocali e trilocali da concedere in locazione, in particolar modo agli immigrati (soprattutto nordafricani), single e giovani coppie che non riescono ad accedere al mutuo. In zona San Giovanni, un appartamento di recente costruzione viene concesso a 500 € al mese, per scendere a 300 € al mese se la soluzione è più vecchia. Il mercato residenziale è alimentato prevalentemente da famiglie alla ricerca della soluzione migliorativa, purché dotata di ascensore, e da poche giovani coppie che riescono ad avere liquidità per comprare trilocali seminuovi.
In via XX Settembre e via Turati si possono trovare soprattutto palazzine degli anni ’60-’70, senza ascensore, in cui una soluzione ristrutturata viene venduta a 1200-1300 € al mq. Un appartamento di taglio medio-piccolo in palazzine di recente costruzione (primi anni 2000) viene venduto a 1900-2000 € al mq; il prezzo sale a circa 220 mila € per soluzioni di tre camere, con terrazzo e box. Cospea è una zona verde, composta da ex case popolari degli anni ’70 quasi tutte riscattate: un buon usato si compravende a 1300-1400 € al mq, a seconda del tipo di ristrutturazione che è stata effettuata. Si possono trovare anche villette a schiera, valutate 1800-1900 € al mq. La zona di San Valentino ospita soluzioni in edilizia popolare e palazzine con finestre murate: un buon usato è valutato 1000-1100 € al mq, ma la richiesta per tali soluzioni è molto bassa. A causa di problematiche di inquinamento acustico nell’area di San Giovanni il mercato è quasi fermo, anche se un buon usato viene messo in vendita a circa 1000 € al mq. In zona Sabbione sono presenti trilocali già ristrutturati dal valore di 1300-1400 € al mq. Si registrano compravendite di box singoli a 16 mila €, soprattutto nella zona di via XX Settembre. Nel quartiere di Cospea-2 sono stati costruiti un centro commerciale e un nuovo complesso residenziale di classe energetica elevata: un appartamento di classe A è messo sul mercato a 2000-2200 € al mq, ma i prezzi alti scoraggiano le compravendite.
L’area meridionale di Terni (Valenza-Cesure) non ha fatto segnare variazioni di rilievo nei prezzi delle abitazioni. Essendo una zona residenziale, gli acquirenti che intendono comprare in quest’area hanno una buona disponibilità economica che consente loro di pagare con liquidità immediata, o comunque con facile ricorso al mutuo, anche parziale. Le tempistiche medie di compravendita si attestano intorno a 3-6 mesi, se l’immobile è venduto al prezzo di mercato. Ad acquistare sono soprattutto famiglie che, con una spesa complessiva di 120-150 mila €, si orientano su tagli medio-grandi (trilocali e quadrilocali) dotati di terrazzo e box. Si osserva la presenza di single e nuove coppie: anche grazie all’aiuto dei propri genitori, costoro spendono cifre comprese tra 90 e 110 mila € per bilocali possibilmente con balcone e posto auto annesso. Si osserva un discreto numero di investitori, che mettono a reddito 90-100 mila € per bilocali e trilocali da concedere in locazione a 300 € e 400 € al mese, rispettivamente. Se riescono ad offrire le garanzie necessarie, le banche concedono mutui agli stranieri, che si orientano su tagli medio-grandi a circa 100 mila €. La zona maggiormente apprezzata è Valenza, dove ci sono case semindipendenti e villette a schiera dal valore di 150-180 mila €, piccole palazzine erette tra gli anni ’80 e i primi anni 2000, in cui per un medio usato si spendono circa 1400 € al mq, per salire a 1700 € al mq se la soluzione è ristrutturata. In zona Cesure sorgono palazzine degli anni ’80, dove per un appartamento in buone condizioni il prezzo di compravendita oscilla tra 1300 e 1400 € al mq. L’offerta immobiliare di Campomicciolo consiste in case cielo-terra e palazzine degli anni ’70, entrambe valutate 1300-1400 € al mq. Un’altra zona apprezzata è l’area che si sviluppa intorno al parco Le Grazie, in cui ci sono case popolari, ormai riscattate, edificate negli anni ’60 e scambiate a 1000-1200 € al mq. Da segnalare il quartiere Matteotti, costruito nella prima metà degli anni ’70 in edilizia popolare e oggi area di conservazione del comune di Terni, in cui sono presenti anche soluzioni quadrifamiliari, dotate di giardino, dal valore di 160-180 mila €. Si segnala la costruzione di nuovi box in zona Cesure, venduti a circa 16 mila € (un box singolo in buone condizioni costa circa 12 mila €); nel quartiere Le Grazie è stato portato a termine il rifacimento delle facciate di alcuni immobili, che ha portato una rivalutazione degli stessi.