L’interesse pubblico al recupero di aree degradate prevale sulle logiche di protezione della concorrenza commerciale, tanto che solo motivi di interesse pubblico possono limitare l’apertura di nuovi insediamenti.
Ricorsi respinti È questo uno dei passaggi chiave dell’attesa sentenza, depositata venerdì, con la quale il Tar dell’Umbria ha respinto il ricorso presentato da una serie di catene di supermercati contro Comune di Perugia e Regione a proposito della riqualificazione dell’area dell’ex mercato ortofrutticolo di via Settevalli; quella, cioè, sulla quale Esselunga punta ad aprire il suo primo supermercato umbro. Apertura che per il mondo della Gdo regionale segna un prima e un dopo. Il Tar ha riunito i due ricorsi presentati da Commerciale Immobiliare Balanzano, Supermercato Perugia e Unicomm e li ha integralmente respinti, insieme ai relativi motivi aggiunti. Il collegio ha ritenuto infondate le contestazioni nel merito, confermando la validità della delibera consiliare del 2025 relativa alla riqualificazione e degli atti collegati.
Il Piano regolatore Uno dei nodi principali riguardava il tipo di variante urbanistica utilizzata dal Comune. Le società ricorrenti sostenevano che, per l’impatto dell’intervento su mobilità, viabilità e ambiente, fosse necessario modificare la parte strutturale del Piano regolatore generale, seguendo quindi un procedimento più complesso. Il Tar non ha condiviso questa impostazione: l’area Acfi3b è individuata dalla parte operativa del Prg e, secondo i giudici, anche i contenuti della variante appartengono a questo livello della pianificazione. La modifica ha inoltre trasformato il comparto in zona IC, destinata cioè agli insediamenti commerciali, riducendo rispetto al piano precedente sia la capacità edificatoria sia le destinazioni d’uso ammesse, senza intervenire sulla programmazione strutturale.
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Il recupero e la Vas La decisione attribuisce quindi un rilievo centrale alla rigenerazione dell’area: l’intervento, secondo il Tar, è finalizzato al «recupero di siti degradati senza consumare nuovo suolo». È uno degli elementi che, nella valutazione complessiva, distingue la trasformazione dell’ex mercato ortofrutticolo da un nuovo insediamento realizzato su un’area libera. Il secondo fronte riguardava la Valutazione ambientale strategica. Le ricorrenti contestavano l’esclusione dalla Vas, sostenendo che l’istruttoria non fosse sufficiente. Anche in questo caso il Tar ha respinto le obiezioni, rilevando che la Regione ha svolto la procedura ordinaria di screening, acquisendo i pareri attraverso una Conferenza di servizi. Il fatto che il rapporto preliminare sia stato predisposto dal soggetto proponente (Polis), non viene ritenuto di per sé illegittimo dato che la documentazione è stata sottoposta alla valutazione dell’autorità competente.
Le raccomandazioni Quanto alle indicazioni emerse durante l’istruttoria, il collegio distingue tra la necessità di una Vas e le misure adottate per prevenire eventuali effetti negativi. «La presenza di raccomandazioni dirette a prevenire effetti significativi sull’ambiente non è la dimostrazione che un tale insediamento debba essere assoggettato a Vas, ma è proprio il contrario», osserva il Tar, sottolineando inoltre la natura vincolante delle raccomandazioni. Nel procedimento sono stati acquisiti anche i pareri di Usl, Arpa e della Sezione Difesa idraulica, con valutazioni favorevoli o indicazioni ritenute gestibili nella fase di realizzazione dell’intervento.
La concorrenza Uno dei passaggi chiave è però quello sulla concorrenza. I supermercati della zona avevano sostenuto che via Settevalli fosse già caratterizzata da una forte concentrazione di strutture commerciali e che questa situazione avrebbe dovuto essere considerata nel valutare il nuovo insediamento. Il Tar esclude però che la pubblica amministrazione possa utilizzare la programmazione commerciale per proteggere gli operatori già presenti. La «“vecchia” idea che – è scritto nella sentenza – in un territorio municipale, vi possano essere “troppi” o “pochi” investimenti in termini di medie e grandi strutture […] è totalmente fuori dalle logiche di regolamentazione vigenti». La presenza di altre strutture commerciali, dunque, non costituisce di per sé un motivo per impedire un nuovo investimento. Eventuali limiti devono invece essere fondati su ragioni di interesse pubblico, come ambiente, urbanistica, infrastrutture o viabilità. Nel caso dell’ex mercato, il Tar considera coerente la localizzazione anche per la possibilità di recuperare un’area degradata già urbanizzata, senza nuovo consumo di suolo, e per la vicinanza ai principali collegamenti viari e al sistema di interscambio del trasporto pubblico.
La viabilità E proprio sul fronte della mobilità, il Tribunale ha ritenuto adeguato lo studio del traffico predisposto da Polis e verificato dagli uffici comunali. Le simulazioni evidenziano, nello scenario futuro, «perditempo e accodamenti di lieve entità con livelli di servizio ottimi»; da qui la conclusione sulla «piena compatibilità dell’intervento in esame con i volumi di traffico attesi e l’assetto viabilistico di progetto». Un elemento considerato favorevolmente è inoltre il rapporto con il Bus Rapid Transit. Le due pratiche – partite entrambe con la precedente amministrazione – come noto sono estremamente intrecciate dato che il soggetto attuatore ha ceduto gratuitamente al Comune le aree interessate dal percorso del Brt. Per il Tar non si tratta quindi di un intervento estraneo alla nuova infrastruttura di trasporto pubblico, ma di una trasformazione che può integrarsi con essa.
I parcheggi La sentenza esamina anche la questione dei parcheggi. Il progetto prevede complessivamente 485 posti auto; il Comune ha autorizzato la monetizzazione di 190 dei 287 posti auto pubblici previsti dagli standard. La scelta è stata ritenuta legittima, anche considerando i 388 posti privati a servizio della struttura e la prevista fermata del Brt, che «potrà garantire una elevata frequenza dei passaggi del trasporto pubblico urbano con conseguente facilità di raggiungimento da parte dell’utenza». Secondo il collegio, la soluzione consente di soddisfare le esigenze dell’insediamento senza determinare una pressione incompatibile sulle aree circostanti.
La convenzione Unicomm aveva infine contestato alcuni atti relativi alla convenzione urbanistica, sostenendo che il dirigente comunale avesse esercitato competenze spettanti al Consiglio. Il riferimento è, in particolare, alla possibilità di sostituire il versamento immediato della contribuzione straordinaria, pari a 170.275 euro, con una polizza fideiussoria e alla sospensione dell’efficacia del piano in attesa della definizione dei ricorsi. Anche su questo punto il Tar ha dato ragione al Comune: si tratta, secondo i giudici, di «meri atti di gestione amministrativo-finanziaria che rientrano pacificamente nelle prerogative del dirigente». Una soluzione ritenuta inoltre funzionale a tutelare l’ente, garantendo il pagamento della somma e limitando i rischi di eventuali richieste risarcitorie in caso di annullamento degli atti. Salvo ricorsi dunque lo sbarco di Esselunga in Umbria si avvicina.
