di Iv. Por.

Nella seconda  parte del 2012 le quotazioni delle abitazioni di Perugia sono diminuite del 9,8%, quelle di Terni del 7,1% contro una media nazionale dei capoluoghi di provincia e del centro Italia  di -6,7%. Crollano i mutui: nel terzo trimestre 2012 le banche hanno erogato il 60% in meno rispetto al 2011. I dati sono dell’Ufficio studi Tecnocasa, che ne ha parlato nel corso di una conferenza stampa.

MERCATO IMMOBILIARE PERUGIA

Nella seconda parte del 2012, secondo Tecnocasa, i valori delle abitazioni a Perugia segnalano un ribasso del 9,8%.

Centro: calano prezzi di vendita e locazione In discesa i prezzi nel Centro storico della città. Diminuiscono gli studenti universitari e anche la domanda da parte di investitori. Nel secondo semestre dell’anno ad acquistare sono stati soprattutto genitori di studenti provenienti dal Sud Italia e, in particolare, da Calabria e Puglia. Le tipologie maggiormente richieste sono composte da due camere, cucina e bagno ed il prezzo non supera mai i 150 mila euro. Il calo del numero di iscrizioni alle facoltà universitarie ha condizionato anche il mercato delle locazioni, determinando un ribasso delle domande e dei canoni. Attualmente affittare una camera singola comporta una spesa mensile di 200 euro, mentre è sparita la richiesta di camere doppie. Da segnalare che da alcuni anni, nel periodo compreso tra marzo ed agosto, si registra una forte domanda di appartamenti in affitto da parte di studenti cinesi contestualmente ai corsi del Progetto Marco Polo che si tiene nell’Università degli Stranieri.

Semi-Centro Chi acquista nel Centro storico di Perugia spesso apprezza le zone di corso Cavour, via Pellini, corso XX Giugno e Porta Sole in cui si trovano monolocali, bilocali e trilocali da ristrutturare in palazzine storiche sorte tra il 1300 ed i primi anni del ‘900 con prezzi che variano tra 1500 e 2000 € al mq. Più ampie le soluzioni in via Pellini che, in buone condizioni, sono valutate tra 1700 e 2200 euro al mq. Il quartiere Monteluce è caratterizzato da una parte alta più residenziale e da una parte più recente ma popolare. Nella parte alta ci sono palazzine costruite a partire dai primi del ‘900 fino agli anni ’50, alcune in stile liberty, con prezzi di 1200-1300 euroal mq per soluzioni da ristrutturare. Appartamenti da ristrutturare si possono acquistare anche nella parte più popolare del quartiere ad un prezzo di 800-900 al mq.

Nuova Monteluce In zona Monteluce da segnalare i lavori per la realizzazione del progetto Nuova Monteluce. Si tratta di un importante intervento nell’area dell’ex policlinico di Monteluce che occupa la sommità di una collina a poca distanza dal centro storico della città. L’intervento comprende centinaia di nuove residenze, appartamenti per studenti universitari, uffici, spazi commerciali, superfici ricettive per turisti e studenti, servizi socio-sanitari, attività per l’istruzione e per il tempo libero. Le richieste per gli appartamenti sono comprese tra 2500 e 3000 € al mq, il prezzo dei negozi è di 2750 € al mq.

Nelle zone di Elce, Centro storico e Case Bruciate si registrano quotazioni in calo. Il numero di richieste è in diminuzione e l’offerta di immobili in vendita è ampia. Si tratta di un mercato movimentato quasi esclusivamente da investitori, i quali però hanno visto assottigliarsi i rendimenti anche a causa dell’introduzione dell’Imu. Da segnalare inoltre che da qualche anno il numero di studenti universitari è in diminuzione. Chi acquista per mettere a reddito in genere investe cifre che non superano 120 mila € e la tipologia preferita è il trilocale. L’abbondante offerta di case in affitto ha spinto gli studenti a non richiedere più camere doppie, attualmente si affittano esclusivamente camere singole e la spesa mensile media è di 200 €.

L’area di Elce è tra le più richieste perché vicina alle facoltà universitarie ed ottimamente servita. Qui sono presenti condomini e palazzine degli anni ’50 e ’70 ed i prezzi del medio usato sono di 1500 € al mq. Tra le strade principali e commerciali da segnalare via Annibale Vecchi e via Lorenzini. La frazione di Case Bruciate, tranquilla e residenziale, è composta da condomini e palazzine dal valore medio di 1300 € al mq. Molto apprezzata anche l’area periferica di San Marco dove è possibile acquistare tipologie recenti costruite dagli anni ’80 in poi con una spesa di 1300 € al mq. Nella parte alta di questa zona e di Elce sono presenti anche ville singole degli anni ’60 e ’70 che si compravendono a cifre comprese tra 2000 e 2500 € al mq perché ritenuta una delle aree residenziali più esclusive di Perugia. A circa due chilometri dal centro si trova la zona di Montegrillo, sorta negli anni ’70-’80, dove si possono acquistare soluzioni usate in buone condizioni a 1200 € al mq.

Nella zona semicentrale di Filosofi – Pallotta i prezzi delle abitazioni sono diminuiti del 15%. Si registra infatti un netto calo della disponibilità di spesa e sempre più spesso i proprietari si adeguano ribassando il prezzo iniziale. Buona la presenza di investitori, si tratta in genere di persone che cercano soluzioni dal prezzo di 30-40 mila € da mettere a reddito. Il mercato delle locazioni è attivo, in lieve aumento il numero di richieste da parte di chi in questo momento non riesce a comprare. A cercare case in affitto sono prevalentemente stranieri, anche se è in crescita la domanda da parte di giovani single e giovani coppie italiane. Il possesso di maggiori referenze dal punto di vista reddituale dei conduttori determina l’aumento del numero di contratti stipulati. La maggior parte dei proprietari utilizza il regime con cedolare secca mentre sono in calo i contratti a canone libero. Bilocali e trilocali si affittano a cifre comprese tra 320 e 370 € al mese. Per quanto riguarda l’acquisto della prima casa si evidenziano due aspetti fondamentali: in primo luogo il prezzo ed in seconda battuta, ma solo per le tipologie dal prezzo superiore a 100 mila €, piacciono i piani alti con ascensore, già ristrutturati e dotati di box auto. Bassa la richiesta di box e posti auto: il prezzo di un box da 40 mq è di 20 mila €, un posto auto coperto costa circa 1800 €.

L’area compresa tra via dei Filosofi e via della Pallotta è composta soprattutto da palazzine sorte tra gli anni ’20 e gli anni ’70. Tra le strade più signorili si segnalano quelle che si trovano vicino al centro, ossia la parte alta di via dei Filosofi e via XX Settembre poiché silenziose e centrali. Un appartamento ristrutturato, normalmente di ampie dimensioni, costa fino a 2000 € al mq. Completamente diverso il mercato della parte bassa di via dei Filosofi, più popolare, con prezzi che si attestano tra 800 e 1200 € al mq. Qui si trovano soluzioni indipendenti, villette a schiera degli anni ’50-’60 con mattoncini a vista ad un prezzo medio di circa 130 mila €. Nella zona di via del Lavoro, nei pressi di via Campo di Marte, si trovano tipologie molto simili che costano 30 mila €. In via XX Settembre continuano i lavori per la realizzazione di nuove abitazione vendute a 3000-3500 € al mq.

In zona Ferro di Cavallo i prezzi delle case sono diminuiti dell’8,3% rispetto al semestre precedente. Il netto calo degli iscritti alle facoltà universitarie ha determinato la scomparsa degli investitori, un tempo molto attivi in questa parte della città. Attualmente le richieste si concentrano sulla prima casa e la tipologia più apprezzata è il trilocale. Anche l’introduzione dell’Imu ha contribuito al ribasso del numero di domande. Sono in aumento le richieste di appartamenti in affitto, sia da parte di stranieri che di famiglie e giovani coppie italiane. Il canone di un bilocale si attesta su 350 € al mese, mentre per l’affitto di un trilocale la spesa sale a 400-450 € al mese. Il contratto maggiormente utilizzato è quello a canone libero da 4 anni più 4, si registra comunque un aumento di contratti a canone concordato da 3 anni più 2 e dell’utilizzo della cedolare secca.

L’area di Ferro di Cavallo si divide in due parti: la parte alta con costruzioni dagli anni ‘70 fino al 2000 e la parte bassa con costruzioni degli anni ‘60-’70. Una soluzione da ristrutturare, situata al piano intermedio e senza ascensore, si acquista con una spesa media di 800-900 € al mq per arrivare a 1800 € la mq se l’appartamento è ristrutturato e il palazzo è dotato di ascensore. In zona Città della Domenica si trovano villette a schiera semindipendenti costruite a metà degli anni ’90 e valutate da 240 a circa € 270 mila €. Sempre molto richiesta l’area di Santa Lucia, vicina alle facoltà universitarie e composta da appartamenti da 50-120 mq in residence costruiti tra gli anni ’90 e 2000. Ci sono inoltre condomini di 2-3 piani realizzati tra gli anni ’70 e gli anni ’90. I valori oscillano molto a seconda dello stato delle abitazioni: una soluzione da ristrutturare di taglio medio-piccolo è valutata circa 1000 € al mq, 1800-1900 € al mq è il prezzo delle unità immobiliari già ristrutturate, con punte di 2000-2100 € al mq per soluzioni particolarmente prestigiose. Tutte queste zone sono ben servite, oltre che dai mezzi pubblici, anche dal MiniMetrò che collega lo stadio di Perugia (nelle zone di Santa Lucia – Ferro di Cavallo) al Centro storico.

Sono in calo le quotazioni nelle zone di Ponte San Giovanni, Ponte Felcino e Ponte Valleceppi. Il numero di richieste è in diminuzione ed i proprietari che vogliono vendere sono costretti a ribassare i prezzi. Si tratta infatti di aree prettamente popolari dove fino a qualche anno fa compravano stranieri e persone dalla bassa disponibilità di spesa, acquirenti che attualmente non riescono più a comprare. Il mercato in questo momento è movimentato quasi esclusivamente da famiglie alla ricerca della prima casa, mentre è bassa la domanda per investimento. Chi acquista la prima casa cerca in genere trilocali e quattro locali, gli investitori invece si concentrano su tagli piccoli con un valore medio di 60 mila €. A cercare casa in affitto sono spesso lavoratori trasfertisti oppure stranieri, il canone di un bilocale è di 350-400 € al mese, quello di un trilocale è di 400-450 € al mese. I contratti utilizzati sono prevalentemente a canone libero da 4 anni più 4, in aumento i contratti a canone concordato e l’utilizzo della cedolare secca.

Ponte San Giovanni si trova in un’area periferica della città che si è sviluppata tra gli anni ’70 e ’80. E’ una zona ben collegata con le arterie autostradali e ricca di negozi, supermercati e centri commerciali. Per un usato medio i valori sono compresi tra 1000 e 1250 € al mq. Da segnalare la presenza di due cantieri, con alcune soluzioni commerciali e residenziali realizzate in classe energetica A: la richiesta per i negozi è di 2800-3000 € al mq mentre le abitazioni si vendono a 2400-2700 € al mq. Residenziale l’area collinare di Montevile dove si trovano ville importanti. Anche a Pieve di Campo ci sono soluzioni indipendenti, condomini e villette a schiera costruite negli anni ’70,’80 e ’90. Qui per l’acquisto del medio usato si spendono circa 1600 € al mq. Periferica la zona di Ponte Valleceppi ma ben collegata con il resto della città. Qui è possibile acquistare immobili di 20-30 anni fa in buone condizioni a 1000 € al mq. Più distante l’area di Ponte Felcino caratterizzata da un centro storico abitato prevalentemente da stranieri. Fuori dal centro storico soluzioni più recenti si acquistano con una spesa di 1400 € al mq. Residenziale l’area collinare di San Felicissimo dove si trovano palazzine, villette e ville. Il medio usato si attesta su 1200 € al mq.

MERCATO IMMOBILIARE TERNI

A Terni nel secondo semestre del 2012 i prezzi immobiliari sono diminuiti del 7,1% rispetto alla prima parte dell’anno.

Sono in calo le quotazioni delle abitazioni in zona Battisti e nell’area centrale della città. Il mercato è caratterizzato da trattative lunghe che si concretizzano solo dopo ribassi consistenti da parte dei proprietari. La domanda proviene in prevalenza da famiglie in cerca della prima casa, non manca comunque qualche acquisto da parte di investitori. La richiesta di appartamenti in affitto è buona, anche perché sul fronte delle locazioni si sono riversati tutti coloro i quali non riescono ad accedere al credito. Bilocali e trilocali si affittano con una spesa mensile di 350-400 €. Per quanto riguarda le compravendite la tipologia più richiesta è sicuramente il trilocale, che in quest’area della città si può acquistare con una spesa compresa tra 110 e 140 mila €.

Tra le strade principali le più apprezzate sono corso Tacito, via Roma e via Primo Maggio a cui si rivolge soprattutto un target di professionisti in cerca di tagli ampi, possibilmente inseriti in contesti d’epoca. Per una soluzione signorile ristrutturata e con affaccio sul centro storico si possono arrivare a spendere anche 2200-2400 € al mq, mentre una tipologia di media qualità e ristrutturata costa circa 1900-2000 € al mq. Molto richiesta e residenziale l’area intorno al viale dello Stadio, la cosiddetta zona dei Poeti, dove ci sono abitazioni degli anni ’70 con box, giardino e posto auto che, se in buone condizioni, costano 1400-1500 € al mq. Da segnalare che il Centro Provinciale di Sanità, attualmente in disuso, potrebbe essere riqualificato e trasformato in un importante immobile residenziale.

Sono in calo le quotazioni in zona Borgo Bovio ed in zona Centro – Città Giardino. Il mercato è rallentato da una bassa disponibilità di spesa e dalla rigidità degli istituti di credito nella concessione dei mutui. Per quanto riguarda gli affitti si segnala una forte richiesta da parte di stranieri, ma i proprietari sono sempre più attenti alle credenziali dei potenziali inquilini. Il canone mensile di un bilocale in Centro storico è di 350-400 €, in zona Città Giardino è di 300-350 € ed in zona Borgo Bovio è di 250-300 €.

Il Centro storico è caratterizzato da palazzine dei primi anni del ‘900 e da condomini realizzati nel dopoguerra. Tra le aree più conosciute del Centro storico da ricordare corso Vecchio, piazza del Mercato e piazza Clai dove un trilocale ristrutturato è valutato circa 1700 € al mq. Tranquilla e residenziale l’area di Città Giardino, adiacente al Centro, dove si trovano diverse tipologie abitative. Nelle palazzine in stile liberty, dotate spesso di giardino condominiale, una soluzione ristrutturata si acquista con una spesa di 1400-1500 € al mq, mentre un buon usato in palazzine degli anni ’60 e ’70 costa circa 1300 € al mq. Il nuovo è valutato tra 2000 e 2200 € al mq. Più popolare e periferico il quartiere di Borgo Bovio sorto a ridosso delle acciaierie, dove ci sono condomini degli anni ’40 e ’50 con appartamenti in buone condizioni vendute a 800-900 € al mq. In forte espansione residenziale l’area di Tuillo Toano dove si costruiscono villette a schiera e palazzine, i prezzi si attestano su 1900 € al mq. Da segnalare che in via Gramsci, nei pressi dell’Ipercoop, è stato completato un nuovo grattacielo di 18 piani in classe energetica A.

Sostanzialmente attive le compravendite in zona Valenza – Cesure, dove nella seconda parte dell’anno si è registrato un lieve incremento del numero delle vendite di immobili signorili. In particolare si segnala un buon interesse per le tipologie di pregio, dotate di giardini o terrazzi e disposte su un unico piano. Di contro sono sempre meno apprezzate le soluzioni disposte su più livelli, anche se vendute a prezzi notevolmente più bassi rispetto a qualche semestre fa. Da segnalare che l’introduzione dell’Imu ha spinto alcuni proprietari a mettere in vendita le seconde case.  La zona di Valenza è molto richiesta, qui si trovano case semindipendenti e villette a schiera dal valore di 180-210 mila €, ma anche palazzine costruite tra gli anni ’80 ed i primi anni del 2000 con appartamenti usati dal valore medio di 1100 € al mq, fino ad arrivare a 1500 € al mq se la soluzione è ristrutturata. In zona Cesure sorgono palazzine degli anni ’80 dove per un appartamento in buone condizioni il prezzo di compravendita oscilla tra 1000 e 1200 € al mq. La zona di Campomicciolo è caratterizzata da case cielo-terra e palazzine degli anni ’70 valutate 1000-1100 € al mq, mentre le case da ristrutturare si trovano intorno alle 800 € al mq ed il nuovo sulle 1700 € al mq. Apprezzata anche l’area che si sviluppa intorno al parco Le Grazie, in cui ci sono case popolari degli anni ’60 ormai riscattate e scambiate a 1000-1200 € al mq. Il quartiere Matteotti, costruito nella prima metà degli anni ’70 in edilizia popolare, è oggi area di conservazione del Comune di Terni, in cui sono presenti anche soluzioni quadrifamiliari dotate di giardino dal valore di 120-140 mila €. Da segnalare la partenza di un nuovo intervento denominato “Le Ville” in via Mola di Bernardo con valori intorno alle 1900 € al mq. Nuove ville quadrifamiliari sono in costruzione anche nei pressi dell’ospedale e sono previsti nuovi interventi in zona Valenza. Inoltre in viale Trento è stato completato un nuovo parco verde, con percorso ciclabile.

Attivo il mercato degli affitti. I proprietari in questo momento sono disposti ad abbassare i canoni pur di stipulare contratti con inquilini ben referenziati. A cerare case in locazione sono famiglie e lavoratori trasfertisti, per un bilocale si spendono 300 € al mese, il trilocale costa da 300 a 400 € al mese. Il contratto a canone libero è quello più utilizzato e si registra un aumento del numero di contratti transitori.

In zona Cospea – San Giovanni – Sabbione nella seconda parte del 2012 ad acquistare sono state quasi esclusivamente persone con una buona disponibilità economica che non hanno fatto ricorso a mutui bancari oppure che hanno richiesto prestiti dal basso importo. Si tratta spesso di investitori, molto attivi in quest’area della città, in cerca di bilocali e trilocali da mettere a reddito con un investimento medio di 60-70 mila €. La domanda di appartamenti in locazione è buona è proviene soprattutto da giovani coppie, bilocali e trilocali si affittano con una spesa compresa tra 350 e 400 € al mese. Da segnalare anche una buona offerta in affitto di locali commerciali. Chi acquista la prima casa preferisce in genere trilocali, la spesa totale si attesta in media tra 100 e 115 mila €, piacciono le tipologie situate in piccoli contesti abitativi, dotate di terrazzi e box auto.

In via XX Settembre ed in via Turati ci sono palazzine degli anni ’60 e ’70 senza ascensore ma anche soluzioni edificate di recente. Qui il prezzo di una tipologia ristrutturata non supera 1000 € al mq. Cospea è una zona verde adiacente al centro composta da ex case popolari degli anni ’70 quasi tutte riscattate: un buon usato si vende a 1200 € al mq. Si tratta in genere di soluzioni ben realizzate, dotate di box auto e spazi esterni. In zona Cospea 2, nell’area di via Papa Benedetto III, sono in fase di costruzione palazzine con appartamenti valutati 1800 € al mq. La zona di San Valentino ospita costruzioni in edilizia popolare e palazzine: un buon usato è valutato circa 800 € al mq. Quotazioni leggermente superiori si registrano in zona San Giovanni dove un buon usato si può comprare con una spesa di 1000 € al mq. Sabbione è un’area industriale edificata a cavallo tra gli anni ’50 e ’60. Un appartamento ristrutturato si compra con una spesa di 800 € al mq. Residenziale l’area di Poscargano, dove sono state realizzate (ed altre saranno costruite a breve) villette singole immerse nel verde della zona collinare della città. Una villa nuova di 250 mq costa circa 390 mila €.

In zona Borgo Rivo, Campitello e Gabelletta i prezzi delle abitazioni sono diminuiti mediamente del 6,7%. Si evidenziano infatti difficoltà di accesso al credito e distanza tra i prezzi richiesti e la disponibilità di spesa. La forbice tra domanda e offerta è ampia anche sul mercato delle locazioni, che negli ultimi semestri ha segnalato un ribasso del numero di contratti stipulati.

L’area maggiormente apprezzata dagli acquirenti è quella di Borgo Rivo caratterizzata nella parte più interna da soluzioni semindipendenti realizzate negli anni ’60 e valutate 250-300 mila € e da palazzine con appartamenti valutati circa 1500 € al mq. Spostandosi verso l’esterno si trovano alloggi di recente costruzione a circa 1800 € al mq. A Nord di Borgo Rivo sorge il quartiere Campitello, le cui strade più apprezzate sono via delle Palme e via del Capriolo. Si tratta di un quartiere residenziale sorto negli anni ’70, con una buona facilità di parcheggio e dotato di molto verde grazie anche alla presenza di un parco. L’edilizia è composta soprattutto da condomini di piccole dimensioni con appartamenti quotati 1400-1500 € al mq. Più periferico e in forte sviluppo il quartiere Gabelletta che offre soluzioni indipendenti a 200-250 mila € e appartamenti nuovi a 1700-1800 € al mq. Da segnalare anche una zona Peep edificata a partire dagli anni ’90 con abitazioni valutate 1200-1300 € al mq. L’intera area di Borgo Rivo, Campitello e Gabelletta è interessata dalla presenza di numerose attività commerciali e centri commerciali, alcuni anche in fase di progettazione. Questo ha determinato problematiche legate alla viabilità ed al parcheggio ed il Comune sta ideando la realizzazione di nuovi parcheggi e di soluzioni rivolte al miglioramento della viabilità.

Mutui: crollo del 60% in un anno

Secondo l’Ufficio studi Tecnocasa, nel terzo trimestre 2012 le famiglie in Umbria hanno ricevuto finanziamenti per l’acquisto dell’abitazione per 61,67 milioni di euro, rispetto allo stesso trimestre dell’anno precedente si registra una variazione delle erogazioni in regione del -59,44% per un controvalore di -90,37 mln di euro. L’intera Macroarea Italia Centrale ha fatto rilevare una variazione rispetto all’analogo trimestre del precedente anno pari a -51,19%, mentre la media nazionale è del -48,12%.  Analizzando l’andamento delle erogazione sui 12 mesi, (da ottobre 2011 a settembre 2012) la regione Umbria mostra una variazione negativa delle erogazioni pari a -46,07% per un controvalore di -281,46 mln di euro. Sono dunque stati erogati in questi dodici mesi 329,49 mln di euro, volumi che collocano la regione al 16° posto tra tutte in Italia per quantità totale di volumi erogati con un incidenza pari a 1,11% (in base al Bollettino Statistico IV-2012 di Banca d’Italia di Gennaio 2013).

Terni rallenta meno Nel dettaglio le province, rispetto al terzo trimestre del 2011, si sono comportate nel seguente modo: la provincia di Perugia ha erogato volumi per 46,95 mln di euro facendo registrare una variazione pari a -61,32%. A Terni sono stati erogati volumi per 14,71 mln di euro, corrispondenti a una variazione pari a -51,99%.

Importi Nel terzo trimestre 2012 la regione Umbria ha fatto registrare un importo medio di mutuo (media ponderata a 12 mesi) pari a 105.200 euro, in diminuzione rispetto a quanto rilevato durante il trimestre precedente quando il ticket medio ammontava a 113.200 euro. Mediamente colui che sottoscrive un mutuo nella regione viene finanziato per quasi il -16% in meno rispetto al mutuatario medio italiano.