di M.T.
La crisi abitativa in Europa, con un gap stimato di circa 925mila alloggi mancanti rispetto alla domanda complessiva, non è un fenomeno confinato alle grandi metropoli o alle economie più dinamiche. Anche regioni come l’Umbria, pur con un mercato immobiliare di dimensioni più contenute, si confrontano con tensioni abitative crescenti, in particolare nei centri urbani di Perugia e Terni. I dati europei e nazionali segnalano un problema strutturale: la mancanza di nuove costruzioni in rapporto ai fabbisogni sociali, l’aumento dei costi e una qualità dell’abitare spesso al di sotto delle aspettative, soprattutto per le famiglie con redditi medio-bassi e per i giovani.
Secondo il rapporto del Parlamento europeo sul mercato abitativo, nel 2025 la costruzione di nuove abitazioni ha coperto poco più della metà del fabbisogno stimato nell’Unione, lasciando un vuoto di circa 925mila unità. In Italia, questo divario si traduce in realtà molto eterogenee sul piano territoriale, con marcate disuguaglianze tra Nord e Sud, tra aree metropolitane e territori interni. L’Umbria rientra in questa seconda categoria e paga, negli ultimi anni, il prezzo di un’offerta residenziale che non ha tenuto il passo con l’evoluzione demografica e con la crescente mobilità interna.
Negli ultimi cinque anni in Umbria, secondo i dati dell’Osservatorio regionale sull’abitare, la crescita demografica delle principali città è stata contenuta ma significativa: Perugia ha superato i 170.000 abitanti, con un aumento progressivo della popolazione giovanile e degli studenti universitari, mentre Terni si mantiene intorno ai 105.000 abitanti, con un’età media in lieve crescita per l’invecchiamento della popolazione complessiva. In entrambi i casi, la domanda di case in affitto, soprattutto per fascia medio-bassa di reddito, ha mostrato segnali di tensione: negli ultimi tre anni i canoni medi di locazione sono aumentati di circa 15-18% a Perugia e di circa 10-12% a Terni, secondo le rilevazioni pubblicate da assessorati regionali e da soggetti del terzo settore impegnati nelle politiche abitative.
Questa dinamica riflette tendenze analoghe a quelle evidenziate a livello europeo: mentre la proprietà di casa continua ad essere un obiettivo per molte famiglie, l’accessibilità economica si è progressivamente ridotta per fasce crescenti di popolazione. In Umbria, oltre il 25% delle famiglie con reddito medio-basso dichiara di spendere più del 30% del proprio reddito per l’abitazione, una soglia ritenuta critica per la sostenibilità economica del nucleo familiare. Tale condizione è più accentuata nelle città, dove la richiesta di alloggi accessibili penalizza soprattutto i giovani, i lavoratori con contratti atipici e le madri sole, categorie indicate anche dallo studio europeo come tra le più vulnerabili.
Il sovraffollamento è un altro indicatore che mette in luce fragilità specifiche: a Perugia oltre il 12% delle famiglie vive in alloggi considerati “sovraffollati” rispetto agli standard europei, una percentuale che sale se si considerano le famiglie con più componenti in età attiva con redditi contenuti. A Terni la situazione appare leggermente meno critica, ma comunque significativa, con oltre il 9% delle famiglie che affronta situazioni di spazio abitativo inadeguato.
Sul fronte dell’offerta, l’Umbria ha registrato negli ultimi anni una crescita contenuta delle nuove costruzioni. Tra il 2019 e il 2024 i permessi di costruire nella regione sono aumentati di circa 8%, ma la maggior parte delle nuove unità abitative riguarda costruzioni di fascia medio-alta o interventi di ristrutturazione di edifici esistenti. La quota di edilizia residenziale pubblica – ovvero alloggi gestiti da enti territoriali o da soggetti no-profit – resta sotto il 5% del totale dell’offerta abitativa, un livello molto lontano da quel “patrimonio sociale” auspicato dagli operatori del settore per mitigare la pressione nei segmenti meno abbienti.
Queste dinamiche riflettono una debolezza strutturale del mercato immobiliare regionale. Da un lato, la spesa per l’abitazione continua a rappresentare una voce elevata nel bilancio delle famiglie umbre; dall’altro, la mancanza di alloggi a canone moderato e di soluzioni abitative dedicate a categorie vulnerabili rischia di accentuare diseguaglianze già esistenti. A testimonianza di ciò, i segnalatori sociali sottolineano come le richieste di accesso alle graduatorie per l’edilizia residenziale pubblica siano aumentate di oltre il 20% rispetto al 2020, senza che vi sia stata una corrispondente crescita dell’offerta disponibile.
Un’altra questione sensibile riguarda i giovani e gli studenti. La presenza di università e poli formativi a Perugia determina una domanda aggiuntiva di alloggi temporanei o di supporto residenziale. Le stime più recenti parlano di una carenza di posti letto per studenti, costringendo molti giovani a spostarsi, a condividere alloggi a costi elevati o a rinunciare alla frequenza regolare dei percorsi di studio.
Le amministrazioni locali di Perugia e Terni, insieme alla Regione Umbria, stanno cercando di affrontare queste criticità con politiche specifiche. A Perugia è in corso un piano per la riqualificazione di aree urbane dismesse da destinare anche a edilizia residenziale sociale, con l’obiettivo di aumentare l’offerta di alloggi a canone contenuto nei prossimi tre anni. A Terni, dove la disponibilità di spazi da rigenerare è leggermente maggiore, si sta lavorando su un progetto di housing condiviso per giovani lavoratori e professionisti under 35, che prevede incentivi per riuso di immobili e partenariato pubblico-privato.