Quanto si guadagna con gli affitti brevi? Non molto per la verità. Sono ancora un buon investimento? Dipende. Queste le risposte che di fatto emergono da un’analisi dell’Aigab pubblicata il 9 febbraio da Il Sole 24 Ore, che stima intorno al 4 per cento sul valore degli immobili la redditività netta media degli affitti brevi in Italia, che nei centri minori può salire fino al 6 e 7 per cento soltanto perché lì le case valgono molto di meno. La simulazione prende in esame un bilocale di 60 metri quadrati sottoposto alla cedolare secca del 21 per cento, valida peraltro soltanto per un immobile, mentre per i successivi si sale al 26 per cento.
In questo quadro, per l’Aigab l’investimento sul mattone per affitti brevi nelle grandi città ha una redditività degna di nota soltanto a Palermo: qui un bilocale in centro ha un valore stimato in 92 mila euro, la tariffa a notte dell’alloggio è di 90 euro e il tasso di occupazione è del 62 per cento, col risultato che alla fine dell’anno il proprietario incassa quasi 19 mila euro lordi, che diventano 6 mila netti, ossia il 6,6 per cento, dopo aver pagato le bollette per le utenze (acqua, luce, riscaldamento, wifi), la tassa rifiuti, le pulizie, la cedolare secca, l’Imu, l’assicurazione e le commissione al portale che ospita l’annuncio dell’alloggio. Affari più modesti a Milano (redditività netta 2,3 per cento), Roma (4,5), Venezia (4,9), Bologna (4,3) e Firenze (4,8).
C’è poi il caso dei centri minori, dove paradossalmente la redditività può anche essere superiore a quella delle città a maggiore vocazione turistica, complice il valore molto più contenuto degli immobili. E’ il caso di Gualdo Tadino dove secondo l’analisi un bilocale di 60 mq vale meno di 38 mila euro, viene comunque proposto in media a 92 euro a notte, ma ha un tasso di occupazione del 35 per cento. Alla fine dell’anno a fronte di 10.600 euro circa incassati al proprietario ne restano davvero in tasca 2.400 circa, che equivalgono a una redditività del 6,4 per cento, quindi superiore a tutte le grandi città turistiche italiane con l’eccezione di Palermo. Analoga situazione viene segnalata in un altro borgo di area interna, San Severino Marche (Macerata), dove la redditività netta è la più alta tra le mete esaminate da Aigab, raggiungendo il 7,8 per cento.
Certo è che acquistare un immobile in un’area appenninica per destinarlo ad affitti brevi può provocare notevoli difficoltà logistiche, tanto che l’investimento per un singolo immobile sottoposto a cedolare secca del 21 per cento appare altamente improbabile. Quello che invece risulta più verosimile nelle aree interne è destinare a tale attività un immobile ereditato, ma alla fine con ciò che resta in tasca alla fine dell’anno ci si riesce a finanziare le manutenzioni ordinarie e poco più. Su questa tipologia di investimento, oltre ai ritocchi all’insù della tassazione fiscale sempre incombenti, c’è poi da considerare anche un possibile cambio di rotta sia a livello locale, come si sta già vedendo in alcune città italiane, ossia Bologna e Firenze, che a livello europeo, con Bruxelles che entro il 2026 conta di varare il Piano casa. L’impatto sociale degli affitti brevi, oltre al colpo assestato al comparto alberghiero, ha già mostrato tutte le proprie contraddizioni nelle grandi città, dove i prezzi dei canoni sono schizzati alle stelle, mettendo in difficoltà le famiglie e quindi il tessuto sociale di intere zone.