Il bonus prima casa nasce per far pagare meno tasse a chi compra l’abitazione in cui andrà a vivere. In teoria dovrebbe essere una delle agevolazioni fiscali più semplici, ma con le ultime modifiche introdotte dalla legge di bilancio 2025 è diventato un vero rompicapo, soprattutto per via dei diversi termini temporali che ora si sovrappongono.
La regola di partenza resta invariata: il bonus prima casa spetta a chi non possiede già un’altra abitazione acquistata con la stessa agevolazione. Se si è già proprietari di una prima casa comprata con il bonus, in linea generale non si può usare di nuovo lo sconto fiscale.
La grande novità riguarda però proprio questa situazione. Oggi è possibile acquistare una nuova prima casa con l’agevolazione anche se se ne possiede già un’altra, a condizione di vendere la casa precedente entro due anni dal nuovo acquisto. Prima il termine era di un solo anno, ora è stato raddoppiato. Questa regola vale per tutti gli acquisti effettuati dal 1° gennaio 2024 in poi.
Il problema nasce perché questo termine di due anni si incrocia con un’altra regola storica del bonus prima casa, quella dei cinque anni. Se una prima casa viene venduta prima che siano trascorsi cinque anni dall’acquisto, si perde l’agevolazione ottenuta e si è obbligati a restituire la differenza di imposta, con una sanzione pari al 30 per cento.
Questa decadenza può però essere evitata. Se la casa viene venduta entro i cinque anni, il bonus non si perde a patto che entro un anno dalla vendita venga acquistata un’altra abitazione da destinare a residenza principale. Ed è qui che nasce la confusione: per evitare la perdita del bonus il termine resta di un solo anno, non è stato allungato a due.
In pratica convivono oggi due scadenze diverse. Da un lato, chi compra una nuova prima casa senza aver ancora venduto la vecchia ha due anni di tempo per cedere l’abitazione precedente. Dall’altro lato, chi vende una prima casa prima dei cinque anni deve riacquistare entro un anno per non perdere l’agevolazione. Due regole diverse, che valgono per situazioni diverse, ma che spesso vengono confuse.
C’è poi il tema del credito d’imposta, che consente di recuperare le tasse già pagate. Il credito spetta quando si compra una prima casa, la si vende e se ne acquista un’altra entro un anno. In questo caso si può usare, in compensazione, l’imposta di registro o l’Iva versate per il primo acquisto, fino a concorrenza di quanto dovuto per il secondo.
Dopo la manovra 2025, il credito d’imposta matura anche in un’altra situazione: quando si compra una nuova prima casa e si vende quella precedente entro due anni. In questo caso il credito è pari alle imposte dovute sul nuovo acquisto, se inferiori a quelle già pagate in passato.
Esistono infine casi in cui il bonus prima casa spetta senza particolari complicazioni. Chi possiede una casa ricevuta in eredità o in donazione, oppure una casa situata in un Comune diverso da quello in cui si compra la nuova abitazione, o ancora un immobile mai acquistato con l’agevolazione, può normalmente accedere al bonus perché non si considera una vera “prima casa” ai fini fiscali.
In sintesi, il nodo non è tanto capire se il bonus spetta, quanto ricordare quale termine vale in ciascun caso. Due anni servono per vendere la vecchia casa quando si compra una nuova prima casa con l’agevolazione. Un anno resta invece il limite per evitare la perdita del bonus quando si vende entro cinque anni e per maturare il credito d’imposta nei casi più comuni. Tenere distinti questi due tempi è l’unico modo per non trasformare il bonus prima casa in una trappola fiscale.