di M.T.
Il crescente livello di concorrenza nel settore alberghiero e l’innalzamento degli standard richiesti in termini di qualità, servizi ed efficienza energetica stanno rendendo sempre più onerosi gli interventi di ristrutturazione delle strutture ricettive. Una dinamica che riguarda anche l’Umbria, inserita a pieno titolo nel quadro del Centro Italia analizzato da Scenari Immobiliari in uno studio dedicato ai costi medi di riqualificazione degli hotel.
Secondo l’analisi, basata su un database che raccoglie i costi medi di ristrutturazione suddivisi per ambiti territoriali regionali, provinciali e comunali, gli investimenti necessari vanno ormai ben oltre la manutenzione ordinaria e incidono in modo significativo sui bilanci delle imprese alberghiere. Per le strutture di fascia midscale, i 3 stelle, i costi medi di restyling nel Centro Italia si collocano in un intervallo compreso tra 55.500 e 71mila euro a camera, valori inferiori rispetto al Nord ma nettamente superiori a quelli rilevati nel Mezzogiorno.
L’Umbria rientra in questa fascia territoriale, caratterizzata da un tessuto ricettivo composto in larga parte da strutture di piccole e medie dimensioni, spesso a gestione familiare, che operano in contesti storici o consolidati. Lo studio di Scenari Immobiliari precisa che le stime non includono immobili storici tutelati né strutture collocate in aree con particolari criticità logistiche o di accessibilità, elementi che, se presenti, comporterebbero un ulteriore aumento dei costi.
Nel segmento upscale, quello dei 4 stelle, i costi medi di ristrutturazione nel Centro Italia salgono in una forchetta compresa tra 86.750 e 110.250 euro a camera. Per le strutture di lusso, infine, la stima arriva fino a 171.750 euro a camera. Valori che riflettono interventi di ristrutturazione completa, comprensivi del rifacimento degli impianti, del rinnovamento di pavimenti e rivestimenti e dell’adozione di finiture di livello elevato o di lusso, in funzione della categoria alberghiera.
Lo studio individua anche una superficie media di riferimento per la stima dei costi: circa 40 metri quadrati a camera, includendo gli spazi collettivi, per i 3 stelle; 55 metri quadrati per i 4 stelle; 80 metri quadrati per i 5 stelle. Le tipologie di intervento considerate prevedono non solo il rinnovo degli interni, ma anche lavori sugli spazi esterni, come il rifacimento di terrazzi e camminamenti, il rinnovamento dei rivestimenti esterni e dei sistemi di illuminazione.
Un capitolo specifico riguarda l’efficientamento energetico, che assume un peso crescente nei costi complessivi. Le ristrutturazioni analizzate da Scenari Immobiliari includono l’adozione di tecnologie avanzate per la riduzione dei consumi energetici e degli impatti ambientali, in linea con i criteri Esg che stanno diventando sempre più rilevanti anche nel settore dell’hôtellerie. Un aspetto che interessa direttamente anche le strutture umbre, chiamate a confrontarsi con requisiti normativi e di mercato sempre più stringenti.
Gli operatori del settore sottolineano come i costi di ristrutturazione siano strettamente legati alla capacità della struttura di generare reddito.
Nel quadro delineato dallo studio, il fattore geografico incide sui costi in misura meno determinante rispetto ad altri elementi, come lo stato dell’immobile, il livello di design richiesto e la qualità dei materiali utilizzati. Fanno eccezione solo alcune aree del Paese con criticità logistiche particolari, come le grandi città d’arte o le località insulari. Per regioni come l’Umbria, il tema centrale resta quindi la capacità di affrontare investimenti rilevanti in un mercato che richiede standard sempre più elevati, senza poter contare su margini di manovra ampi sul fronte dei costi.