C’è una frase, nelle note di mercato della Borsa Immobiliare dell’Umbria, che sintetizza meglio di molte serie storiche la fase attraversata dal residenziale regionale: «il mercato è proiettato verso l’acquisizione di abitazioni efficientate che non trova riscontro nell’offerta molto limitata del mercato di riferimento». In queste parole si concentra la tensione che oggi attraversa il settore: una domanda che si sposta verso immobili nuovi o riqualificati, più efficienti dal punto di vista energetico, e un’offerta che resta ridotta. L’effetto, osserva la stessa Borsa, è uno slittamento delle compravendite verso la parte alta della forchetta dei prezzi.
Il dato di partenza non è secondario, anche perché proviene da uno strumento costruito per ridurre l’opacità del mercato. La Borsa Immobiliare dell’Umbria, organismo della Camera di Commercio dell’Umbria, pubblica il listino trimestrale dei prezzi degli immobili, pensato come riferimento di trasparenza e garanzia per le transazioni. Per ogni tipologia e per ciascuna area – dal centro storico di pregio alla periferia fino alle zone agricole – vengono indicati valori minimi e massimi, definiti attraverso parametri verificabili e tracciabili. Non una semplice raccolta di quotazioni, ma uno strumento che punta a restituire il corretto valore commerciale degli immobili e a rendere più leggibile il mercato per operatori e famiglie.
Il quadro del quarto trimestre 2025 conferma questa funzione di orientamento. Per il nuovo, l’aumento dei costi di costruzione si riflette direttamente sui prezzi di vendita. Per l’usato, la domanda cresce mentre l’offerta resta sostanzialmente stabile. Anche il comparto delle locazioni abitative mostra segnali di tensione: «a seguito dell’incremento della domanda delle locazioni abitative, il prezzo delle stesse si attesta nella parte alta della forchetta vista la scarsa disponibilità di alloggi». In controtendenza il non residenziale, dove si registra una riduzione della domanda e dei valori, con scambi limitati e prezzi in calo per commerciale, direzionale e laboratori.
Dentro questo scenario, la geografia dei prezzi aiuta a capire dove si concentrano le pressioni. A Perugia, dove l’offerta di nuove abitazioni nel centro storico è praticamente assente, i valori massimi arrivano a 2.800 euro al metro quadrato in semicentro, 2.400 in semiperiferia, 2.200 in periferia e 1.900 in zona agricola. A Terni i livelli sono mediamente più bassi di circa il 10 per cento, con un divario che nelle aree agricole si amplia fino al 20 per cento a favore del capoluogo regionale. Terni presenta però una differenza strutturale: dispone anche di nuove abitazioni nel centro storico, dove i valori massimi raggiungono 2.800 euro al metro quadrato, 2.700 nel centro, 2.400 in semicentro, 2.200 in periferia e 1.600 in zona agricola.
Il confronto con altri centri umbri conferma un quadro non uniforme. A Città di Castello i prezzi massimi delle abitazioni nuove arrivano a 2.700 euro al metro quadrato in semiperiferia, 2.300 in periferia e 1.900 in zona agricola, con livelli leggermente inferiori a Perugia ma superiori a Terni. A Foligno si registrano invece, tra i centri più popolosi, i valori più elevati: 2.900 euro al metro quadrato nel centro storico e in semiperiferia, 2.700 in periferia e 2.000 in zona agricola. A Orvieto i prezzi risultano più contenuti: 2.200 euro in semiperiferia, 2.100 in periferia e 2.050 in zona agricola, con l’eccezione proprio di quest’ultima area, dove il dato supera quello del capoluogo.
Il fattore tempo aiuta a leggere meglio le dinamiche locali. Nel quinquennio 2021-2025, a fronte di un’inflazione cumulata del 18 per cento, il mercato di Perugia mostra in diversi segmenti aumenti superiori al costo della vita. In semicentro il valore massimo delle abitazioni nuove passa da 2.200 a 2.800 euro al metro quadrato, pari a un incremento del 27,3 per cento, che diventa +9,3 per cento in termini reali. Nelle zone agricole l’aumento è ancora più marcato: da 1.100 a 1.900 euro, cioè +72,7 per cento (+54,7 per cento al netto dell’inflazione). Numeri che descrivono una crescita sostenuta dalla domanda di immobili efficienti e immediatamente utilizzabili.
A Terni la dinamica appare più selettiva. I prezzi nominali crescono del 12 per cento nel centro storico, ma in termini reali il dato è negativo (-6 per cento). Diverso l’andamento nelle altre aree: +29,7 per cento in semicentro (+11,7 reale), +29,4 in periferia (+11,4 reale) e +45,5 in zona agricola (+27,5 reale). Il confronto con l’inflazione mostra quindi un mercato che non si muove in modo uniforme: alcune aree restano sotto il costo della vita, altre mantengono una crescita reale positiva, segno che qualità dell’offerta e struttura della domanda continuano a pesare in modo determinante.
La lettura complessiva che emerge dal listino è lineare. L’Umbria non presenta un unico mercato immobiliare, ma una pluralità di mercati, con intensità diverse da città a città e da zona a zona. Tuttavia una tendenza appare chiara: dove l’offerta di abitazioni nuove o riqualificate è limitata, la pressione della domanda spinge le transazioni verso la fascia alta dei prezzi. In questo contesto, il ruolo della Borsa Immobiliare dell’Umbria si rafforza. Disporre di un listino autorevole e trasparente significa avere un riferimento concreto per orientare scelte e valutazioni, restituendo al mercato maggiore leggibilità e affidabilità.