di M.T.
In Umbria il tema degli immobili pubblici inutilizzati resta in gran parte sommerso, ma i numeri nazionali aiutano a mettere a fuoco una questione che riguarda da vicino anche il territorio regionale. In Italia gli edifici pubblici non utilizzati coprono una superficie complessiva di circa 19 milioni di metri quadrati, oltre quaranta volte quella della Città del Vaticano, per un valore patrimoniale stimato in 13 miliardi di euro. È il dato, ormai datato, dell’ultimo rapporto del ministero dell’Economia e delle finanze, fermo al 2018, che fotografa un patrimonio vastissimo lasciato in disuso, con costi di gestione che continuano a gravare sui bilanci degli enti proprietari.
Anche in Umbria una parte rilevante di questi beni è riconducibile ai Comuni, che si trovano a fare i conti con immobili iscritti a bilancio a valori spesso lontani dalla reale domanda di mercato. Una condizione che rende difficile sia la vendita sia la valorizzazione: gli edifici non trovano acquirenti, ma allo stesso tempo non possono essere svalutati o ceduti a prezzi inferiori senza il rischio di contestazioni per danno erariale. Il risultato è un immobilismo che blocca possibili riusi e produce solo costi.
In questo contesto, l’esperienza avviata dal Comune di Torino potrebbe offrire spunti anche per l’Umbria. Il capoluogo piemontese è ente committente di un progetto di ricerca che ha portato alla definizione di una metodologia per concedere in uso immobili pubblici a condizioni calmierate, senza violare i vincoli contabili. Il lavoro è stato coordinato dal Centro di competenze per la valutazione e misurazione dell’impatto, insieme al Cottino Social Impact Campus.
«Siamo arrivati a una metodologia che supporta l’allocazione di immobili di proprietà pubblica a condizioni calmierate, sulla base di un processo condiviso e partecipato di definizione e pesatura dei criteri di valutazione e di misurazione dell’impatto atteso», spiega Marella Caramazza, coordinatrice del progetto. Il modello si basa su un formulario di dodici macro-indicatori di impatto sociale, compilato dai soggetti interessati – in prevalenza enti del terzo settore – e coerente con la strategia di sviluppo urbanistico del territorio. I dati vengono poi elaborati da un algoritmo che restituisce una percentuale di sconto sul canone, proporzionata all’impatto sociale generato dal progetto.
Un passaggio chiave riguarda la legittimità amministrativa dell’operazione. Il modello è stato discusso e validato dall’Osservatorio enti pubblici e società partecipate del Consiglio nazionale dei dottori commercialisti ed esperti contabili, un parere che potrebbe essere rilevante anche per la Corte dei conti, chiamata a vigilare sull’operato dei funzionari pubblici. A Torino l’obiettivo dichiarato è arrivare a una delibera che recepisca formalmente questo approccio, superando il nodo della responsabilità erariale.
Alla costruzione del dispositivo di valutazione hanno lavorato, oltre al Comune di Torino e al Cottino Social Impact Campus, il Politecnico di Milano, il Politecnico di Torino, l’Università di Torino, il Collegio Carlo Alberto e Torino Social Impact. «È il frutto di un co-design portato avanti con molteplici portatori di interesse e con competenze multidisciplinari», sottolinea Alessandra Oppio, docente di Estimo e valutazione al Politecnico di Milano.
Per l’Umbria, dove non mancano esempi di grandi aree dismesse – dagli ex complessi industriali alle strutture sanitarie o scolastiche non più utilizzate – il tema non è solo contabile. La possibilità di rimettere in circolo questi spazi attraverso progetti a forte impatto sociale potrebbe rappresentare una leva di sviluppo locale, soprattutto nelle aree interne e nei piccoli comuni. «Oltre al beneficio sui conti degli enti – osserva Caramazza – le comunità possono tornare a vivere spazi abbandonati e il terzo settore può accedere a beni altrimenti inaccessibili, allenandosi a proporre progetti con una strategia di impatto chiara».
Il nodo centrale resta la capacità di superare una visione esclusivamente patrimoniale del bene pubblico. «Non si tratta di monetizzare l’impatto sociale, ma di attribuirgli un valore», spiega Mario Calderini, docente di Sustainability and impact management al Politecnico di Milano. Un cambio di prospettiva che potrebbe consentire anche all’Umbria di affrontare in modo nuovo il peso degli immobili inutilizzati, trasformando una voce passiva di bilancio in una risorsa per lo sviluppo dei territori.