di M.T.
In Umbria quasi un immobile su tre è classificato nelle categorie catastali delle abitazioni principali e delle pertinenze, ma negli ultimi anni sono aumentati i casi di immobili ristrutturati con il Superbonus che richiedono aggiornamenti delle rendite. È dentro questo quadro che si inserisce la nuova stretta annunciata dal ministero dell’Economia sul Catasto, con un capitolo specifico dedicato agli immobili irregolari.
L’atto di indirizzo sulla politica fiscale 2026-2028, firmato dal ministro Giancarlo Giorgetti, prevede la creazione di una nuova «Anagrafe dei titolari», cioè un censimento fiscale dei proprietari di immobili. L’obiettivo è incrociare in modo più efficace i dati su case e redditi, anche oltre i confini nazionali, grazie a uno scambio automatico di informazioni tra 25 Paesi sui contribuenti che possiedono immobili e percepiscono affitti, compresi quelli brevi.
La nuova banca dati servirà a individuare più facilmente immobili non dichiarati, rendite non aggiornate e redditi da locazione non comunicati al Fisco. Le informazioni catastali saranno utilizzate anche per sostenere i Comuni nel contrasto all’evasione dell’Imu e per supportare attività legate alla gestione delle emergenze e alla tutela del patrimonio immobiliare.
Un capitolo specifico riguarda gli immobili che hanno beneficiato del Superbonus 110 per cento. L’atto di indirizzo affida all’Agenzia delle entrate il compito di utilizzare «metodologie innovative di controllo» per verificare l’adeguamento delle rendite catastali nei casi in cui i lavori abbiano comportato un aumento del valore dell’immobile. Se il contribuente non aggiorna i dati o non fornisce chiarimenti, l’Agenzia potrà attivare controlli mirati. Il documento parla esplicitamente di un aumento del numero delle verifiche sugli immobili.
Secondo i dati ufficiali dell’Osservatorio del mercato immobiliare dell’Agenzia delle entrate, l’Umbria conta circa 760 mila unità immobiliari censite al Catasto fabbricati, di cui oltre 400 mila appartenenti al gruppo catastale A, cioè abitazioni e relative pertinenze. La provincia di Perugia concentra circa tre quarti del totale regionale, mentre la restante quota si trova in provincia di Terni.
Per quanto riguarda il Superbonus, i dati pubblicati da Enea e dal ministero dell’Economia indicano che in Umbria sono stati ammessi a detrazione oltre 10 mila edifici, per un ammontare complessivo di investimenti superiore ai 2 miliardi di euro. Si tratta in gran parte di edifici unifamiliari e condomìni di piccole dimensioni, coerenti con la struttura abitativa regionale. Non tutti gli interventi comportano automaticamente un aumento della rendita catastale. Tuttavia, nei casi in cui i lavori abbiano inciso su consistenza, categoria o classe dell’immobile, l’aggiornamento è obbligatorio. È su questo punto che si concentreranno i nuovi controlli.
L’uso più integrato delle banche dati catastali potrà incidere anche sulla riscossione dell’Imu. In Umbria l’imposta municipale rappresenta una voce importante dei bilanci comunali. Secondo i dati del dipartimento delle Finanze, il gettito Imu complessivo della regione supera i 300 milioni di euro l’anno, con una quota significativa concentrata nei Comuni capoluogo e nei centri a maggiore densità abitativa.
L’incrocio tra Anagrafe dei titolari, dati catastali e informazioni sui contratti di locazione potrebbe aiutare i Comuni a individuare più facilmente immobili non dichiarati o situazioni di incoerenza tra uso effettivo e tassazione applicata.
Il piano non riguarda solo i controlli. L’atto di indirizzo prevede un rafforzamento dei servizi digitali, con l’obiettivo di accelerare in particolare i rimborsi Iva alle imprese. L’Agenzia delle entrate utilizzerà tecniche di analisi avanzata dei dati e machine learning per costruire profili di rischio e definire le priorità nei pagamenti dei rimborsi, compresi quelli legati allo split payment.
È previsto anche un ampliamento delle funzioni del «cassetto fiscale», l’area riservata online dove i contribuenti possono consultare dichiarazioni, versamenti e comunicazioni. L’idea è consentire non solo la consultazione degli atti, ma anche il pagamento diretto delle somme dovute e la richiesta di assistenza, tutto in modalità telematica. La notifica digitale diventerà progressivamente la modalità ordinaria di invio di atti e comunicazioni, con l’obiettivo di ridurre costi e tempi.