Una controversia nata in un condominio di Perugia riporta l’attenzione su un tema che riguarda migliaia di amministratori e proprietari in tutta Italia: fino a che punto si può spingere un condominio per tutelare gli altri condomini dai debiti di un singolo? La vicenda, approdata davanti al tribunale del capoluogo umbro, è stata oggetto dell’ordinanza 1036 del 2025, con cui i giudici hanno esaminato un ricorso d’urgenza presentato dall’amministratore di un condominio che chiedeva l’autorizzazione ad accedere all’appartamento di una condomina morosa per sospenderle l’erogazione dell’acqua calda sanitaria e del riscaldamento.
Alla base della richiesta, l’articolo 63, comma 3, delle disposizioni di attuazione del Codice civile, che consente all’amministratore di sospendere, in caso di morosità protratta per oltre sei mesi, la fruizione dei servizi comuni suscettibili di godimento separato, senza bisogno di un’autorizzazione preventiva da parte del giudice. Nel caso umbro, tuttavia, la norma si è scontrata con una difficoltà pratica: l’impianto condominiale era centralizzato e le derivazioni delle singole utenze si trovavano all’interno degli appartamenti. Per interrompere il flusso dell’acqua e del calore, sarebbe dunque stato necessario entrare fisicamente nell’abitazione della condomina.
Da qui il ricorso al giudice, cui il condominio si è rivolto per ottenere il permesso di accedere all’immobile e procedere alla sospensione dei servizi. Una richiesta che, pur fondata su una norma esistente, apre questioni delicate di diritto e di principio, legate alla tutela della proprietà privata e al bilanciamento tra i diritti individuali e quelli collettivi.
Il tribunale di Perugia, constatata la contumacia della condomina, ha accolto il ricorso, sottolineando che non era in discussione il diritto del condominio di provvedere al distacco temporaneo dei servizi comuni suscettibili di godimento separato – come la diffusione dell’acqua calda sanitaria e quella per il riscaldamento – in presenza di una morosità superiore al semestre. Il nodo giuridico riguardava invece la necessità di ottenere un’autorizzazione specifica ad accedere all’abitazione della proprietaria per rendere effettiva la sospensione del servizio.
Nell’ordinanza, il giudice ha evidenziato che, considerata l’elevata somma non pagata, l’intervento si rendeva necessario per limitare l’aggravarsi del danno e impedire che, in base all’articolo 63, comma 2, dello stesso Codice, i restanti condomini fossero costretti a rispondere del debito accumulato dalla morosa. Per questo motivo, il tribunale ha ordinato di consentire immediatamente all’amministratore, con l’ausilio di personale tecnico, di accedere all’immobile della resistente nei limiti strettamente necessari a interrompere le derivazioni dell’acqua calda sanitaria e del riscaldamento.